Приветствуем наших слушателей. С Вами Михаил Кокин, представитель подкаст-терминал Podster.ru и Галичевский Игорь Николаевич, представитель юридической компании "Онегин-Консалтинг". Тему нашего 16 выпуска мы решили посвятить такому актуальному вопросу, как управление многоквартирным домом. В ходе нашей сегодняшней беседы мы, в частности, рассмотрим понятие "управление многоквартирным домом", рассмотрим способы управления и объясним нашим слушателям, чем же они отличаются друг от друга.
Игорь, первый вопрос, что такое управление многоквартирным домом?
Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.
Таким образом, управление многоквартирным жилым домом это согласованная деятельность собственников помещений в доме или лиц, привлеченных ими.
В целом, данная деятельность направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества дома, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Какие на сегодняшний день законодательством РФ предусмотрены способы управления многоквартирными домами?
Жилищный кодекс РФ предлагает собственникам три способа управления многоквартирным домом:
- управление управляющей организацией;
- управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищным кооперативом (ЖСК) или иным специализированным потребительским кооперативом;
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
Игорь, расскажите подробнее о каждом из способов управления, сделав акцент на их плюсы и минусы.
Для начала приведу краткую статистику, чтобы показать слушателям динамику распределения способов управления многоквартирными домами на примере города Санкт-Петербурга. В настоящее время в Петербурге лишь в 19% жилого фонда сформированы ТСЖ или ЖСК, около 80% многоквартирных домов обслуживаются непосредственно управляющими компаниями. Около 1% жителей выбрали такой способ, как непосредственное управление. Как видите, статистика наглядно демонстрирует, что сейчас происходит в городе. Самым популярным способом управления является управление управляющей компанией или по-простому "Жилкомсервисами" (называться управляющие компании могут по-разному). Второе место занимают товарищества собственников жилья. И наконец, третьим и самым редким способом управления является непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. В нашем выпуске мы подробно расскажем о первых двух, так как третий способ управления непосредственное управление собственниками жилья, является не только самым редким, но и самым "непрактичным" для граждан.
Поясните, почему непосредственное управление собственниками жилья является самым "непрактичным"?
По причине того, что действующее жилищное законодательство содержит лишь краткое описание данного способа управления без описания механизмов реализации этого способа в жизнь.
Кроме того, "непрактичность" заключается еще и в том, что собственники сами (напрямую) заключают договоры на содержание и ремонт общего имущества, к которому, к примеру, относятся подвалы, общедомовые узлы учетов, кровля, лестничные клетки; заключают договоры с организациями поставщиками жилищно-коммунальных, сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей, что в конечном итоге отнимает много времени и имеет ряд прочих недостатков.
Ясно. Теперь поговорим об управляющих организациях. Почему именно этому способу управления отдают предпочтение граждане?
Во-первых, потому что управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества. Во-вторых, управляющая организация от имени собственников помещений в доме заключает договоры с организациями поставщиками жилищно-коммунальных услуг. В этом и заключается главное преимущество данного способа управления, когда собственники, заключив договор управления домом, не тратят своего времени на его содержание и техническое обслуживание.
Однако, кроме плюсов, у этого способа управления есть и минусы:
- любая управляющая организация по своей правовой природе является коммерческой, то есть нацеленной на извлечение прибыли, то есть управляющие компании не заинтересованы в снижении затрат жильцов на обслуживание дома, которые могут быть, к примеру, за счет экономии в доме ресурсов путем установки приборов учета;
- вторым существенным недостатком данного способа управления является сложность получения собственниками информации о самих организациях, а также о том, куда и как двигаются денежные средства, перечисляемых собственниками управляющей организации.
Игорь, а как поступить собственникам, если управляющая организация некачественно оказывает услуги.
Собственники могут отказаться от услуг организации, качество работы которой жильцов не удовлетворяет путем проведения общего собрания собственников помещений, на котором могут выбрать новую управляющую организацию либо другой способ управления.
Понятно. С управляющими компаниями и непосредственным управлением разобрались, что теперь на счет ТСЖ?
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме.
Одним из главных достоинств данного способа управления является то, что товарищество собственников жилья это некоммерческая организация, не преследующая извлечение прибыли из своей хозяйственной деятельности, а нацеленная на надлежащее содержание и техническое обслуживание многоквартирного дома. Таким образом, цели органа управления товарищества собственников жилья совпадают с интересами жильцов.
Игорь, а предусмотрено ли в законодательстве право ТСЖ вести коммерческую деятельность?
Да, предусмотрено. Право вести коммерческую деятельность является важнейшим преимуществом ТСЖ. К примеру, ТСЖ имеет право сдавать помещения, относящиеся к общему имуществу дома подвалы, верхние технические этажи, либо принять решение о размещении на фасаде или крыше здания рекламного щита. Доходы от этой деятельности пополнят бюджет ТСЖ.
Скажите, какие органы управления существуют в ТСЖ?
В законодательстве о товариществе собственников жилья указано, что высшим органом управления в ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ. По иерархии после него идёт правление ТСЖ, члены которого из своего состава избирают председателя правления.
Игорь, что, на Ваш взгляд, относится к недостаткам ТСЖ?
К недостаткам этого способа управления многоквартирным домом относятся, как правило, экономические аспекты. В частности, сложность получения бюджетных дотаций, необходимость изыскания средств для финансирования необходимых расходов, неплатежи населения. В частности, если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов.
В заключении нашего выпуска хотелось бы затронуть вопрос, касающийся механизма реализации права собственников выбирать способ управления домом. Каким образом жильцы могут выбирать либо изменять способ управления домом?
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников законодатель относит в том числе и выбор способа управления.
Таким образом, выбрать либо изменить способ управления жильцы могут только путем проведения общего собрания собственников помещений. Процедура проведения общего собрания собственников регламентирована Жилищным кодексом РФ (статьи 44-48).
Ну что же на этом я предлагаю завершить нашу беседу, надеюсь она оказалась полезной и информативной для наших слушателей. Спасибо, Игорь! А нашей аудитории, я напоминаю, вопрос освещался представителем "Онегин-Консалтинг" при поддержке проекта Podster.ru. Вопросы юридической направленности Вы можете бесплатно задавать на сайте компании или на странице официальной группы "Онегин-Консалтинг" Вконтакте. Также, на официальном сайте "Онегин-Консалтинг" в разделе "форум" Вы сможете найти текстовую версию нашего сегодняшнего подкаста.
