Приветствуем Вас, дорогие слушатели! В 30 выпуске нашей передачи мы рассмотрим вопрос компенсаций (доплат), связанных с договором долевого участия в строительстве (далее ДДУ), согласно Федеральному закону N 214-ФЗ. В ходе нашей беседы мы затронем данный закон как в общих, так и в конкретных случаях его применения, в частности: перерасчет стоимости недвижимого имущества в случае изменения его площади. На все вопросы по данной теме Вам ответит Игорь Галичевский - представитель юридической компании «Онегин-Консалтинг».
- Игорь, расскажите нашим слушателям, что же такое договор долевого участия в строительстве (ДДУ)?
Договор долевого участия в строительстве или ДДУ - это документ, в котором, с одной стороны, выступает застройщик, взявший на себя обязательство своими силами, или с привлечением третьих лиц, создать объект долевого строительства в предусмотренный договором срок, и передать этот объект другой стороне договора. А другой стороной выступает так называемый дольщик - участник долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.
- А как регулируются долевое строительство с точки зрения законодательства? Какие для этого существуют законы?
Основным законом, регулирующим договоры долевого участия в строительстве, является Федеральный закон N 214-ФЗ. В нем урегулированы все основные аспекты и условия данных правоотношений, связанные с договором, его содержанием, ценой, гарантиями, сроками, порядком передачи объекта долевого строительства. Помимо упомянутого мной выше закона, данные правоотношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом «О защите прав потребителей».
- Игорь, обязан ли застройщик фиксировать характеристики будущего объекта недвижимости в договоре ДДУ?
Конечно. Согласно пункту 4 статьи 4 Федеральный закон N 214-ФЗ, в договоре должны быть указаны характеристики объекта недвижимости, а именно: адрес; номер этажа, на котором находится объект; метраж объекта недвижимости; техническое состояние и т.д. Кроме того, обязательно должны быть указаны сроки передачи объекта недвижимости, цена договора, порядок выплат в случаях, если предполагается рассрочка, гарантийные сроки, а также способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
- А что, если застройщиком не будут соблюдены характеристики такого объекта, или же застройщик не успеет сдать объект недвижимости в срок?
Это будет являться нарушением условий договора. Вообще, нарушения, касающиеся ДДУ, можно разделить на две группы.
Первая группа связана с нарушением сроков сдачи объекта. В данной ситуации ответственность застройщика предусмотрена частью 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ. К сожалению, нарушение сроков не редкость. Поэтому застройщик, пытаясь максимально защитить себя от финансовых потерь, стремится заключать с дольщиками дополнительные соглашения о переносе сроков сдачи объекта строительства, с выгодными для себя условиями. Дольщики, подписывая дополнительные соглашения о переносе сроков, фактически лишают себя права на компенсацию за просрочку передачи объекта недвижимости.
Вторая группа связана с невыполнением обязательств по качеству, которое заложено в условия договора. Данный раздел регламентирован статьей 7 Федерального закона N 214-ФЗ. В данную формулировку входит как качество отделки помещения, так и несоответствие метража самого помещения тому, который указан в договоре.
- Подскажите, что делать дольщику, если, например, качество отделки окажется посредственным, или даже неудовлетворительным?
В такой ситуации, согласно части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, дольщик вправе потребовать от застройщика устранить все недостатки, зафиксированные в соответствующем акте в разумный срок. Так же дольщик вправе самостоятельно устранить недостатки и потребовать компенсации расходов от застройщика.
- Как Вы прокомментируете ситуация с изменением метража объекта недвижимости?
Тут можно выделить две ситуации. Первая связанна с уменьшением площади объекта недвижимости, что, в свою очередь, затрагивает интересы дольщика. Вторая ситуация обратная, связанная с увеличением площади и затрагивающая интересы застройщика.
- Что же делать дольщику, который сомневается в правильности обмера помещения?
При сдаче помещения проектно-инвентаризационным бюро должна быть проведена техническая инвентаризация этого помещения, далее должен быть сделан технический паспорт объекта. В случае, если метраж помещения будет отличаться от указанного в договоре в меньшую сторону, дольщик вправе обратится к застройщику с требованием о возврате переплаченных денежных средств. Если застройщик такое требование проигнорирует, то это может быть поводом для обращения дольщика в суд. С изменением метража объекта недвижимости в большую сторону ситуация будет не столь однозначной.
- Игорь, расскажите подробнее про ситуацию, когда площадь объекта недвижимости в итоге оказывается меньше, чем было запланировано?
В такой ситуации застройщик должен вернуть часть денежных средств дольщику. Для этого нужно написать заявление застройщику с просьбой вернуть переплаченные денежные средства. Однако, на практике застройщики не всегда спешат это сделать. Поэтому приходится прибегать к помощи суда. Но хитрый застройщик может внести в договор положения, которые ограничивают права дольщиков на возврат денежных средств в такой ситуации.
Правда, существуют судебные решения, которые признают незаконными дополнительные положения договора, в которых устанавливаются ограничения на право требования выплаты денежных средств в связи с уменьшением площади помещения.
- Расскажите подробней об этих судебных решениях.
Данные судебные решения основываются на том, что к отношениям сторон по договорам долевого участия в строительстве применяется Закон «О защите прав потребителей» в случаях, не урегулированных Федеральным законом N 214-ФЗ.
Таким образом, помимо статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, статья 18 Закона «О защите прав потребителей» так же наделяет дольщиков правом требования соразмерного уменьшения цены. Так же судом принимается во внимание тот факт, что проектирование и возведением объекта недвижимости осуществлял застройщик. А в соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, застройщик должен выполнять обязательства надлежащим образом. Следовательно, застройщик обязан просчитывать возможные риски при осуществлении своей деятельности, в том числе и риск расхождения между проектной и фактической площадью.
- Игорь, давайте теперь поговорим про ситуацию, связанную с увеличением площади объекта недвижимости.
Как я уже говорил, согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, застройщик вправе вносить свои дополнительные условия в договор, поэтому очень часто в договор включаются условия, связанные с перерасчетом стоимости объекта недвижимости и изменением его площади. Зачастую застройщик заключает с дольщиком дополнительное соглашение, в котором требует доплатить за «лишние» метры. Нужно понимать, что такое требование законно только в тех случаях, когда это прямо указанно в договоре, а увеличение площади действительно имеет место быть. Если такого пункта в договоре нет, и Вы не хотите платить за увеличение площади жилья, можете обратиться в суд для защиты своих прав. Однако, хочу заметить, что есть решения как в пользу дольщиков, так и в пользу застройщиков. Судебная практика довольно неоднозначна.
Также хочу обратить внимание наших слушателей на то, что общая площадь жилого помещения, согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, - это сумма всех частей помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Застройщик, в ходе обмера фактической площади помещения, может посчитать эти помещения без учета понижающих коэффициентов, установленных законодательством Российской Федерации, что фактически приведет к незаконному увеличению стоимости недвижимого имущества. А это уже повод для жалобы в Роспотребнадзор или суд.
- Игорь, подводя итог нашей беседы, на что Вы посоветуете обратить внимание дольщикам при заключении договора долевого участия?
А вывод таков: внимательно изучайте договор участия в долевом строительстве перед его подписанием. Если требуется, прибегните к помощи хорошего юриста, имеющего знания в сфере долевого строительства. Если Вас не будут устраивать условия договора, лучше десять раз подумать перед заключением такого договора. Ну и конечно, не стесняйтесь защищать свои права, если застройщик их нарушает. В этом Вам может помочь как Роспотребнадзор, так и суд.
Также помните, что, подписав дополнительное соглашение о переносе срока сдачи строящегося объекта, Вы лишаете себя права претендовать на неустойку.
На этом наш диалог подходит к концу. Спасибо, Игорь! А нашей аудитории, я напоминаю, вопрос освещался представителем "Онегин-Конслтинг". Вопросы юридической направленности Вы можете бесплатно задавать на сайте компании или на странице официальной группы "Онегин-Консалтинг" Вконтакте. Также, на официальном сайте "Онегин-Консалтинг" в разделе "форум" Вы сможете найти текстовую версию нашего сегодняшнего подкаста.
