Здравствуйте, дорогие слушатели! Темой нашего 33 выпуска будет следующий вопрос: «Перепланировка жилого помещения». В ходе нашей беседы мы с Вами разберем алгоритм, который необходимо соблюсти при перепланировке жилого помещения, а также рассмотрим судебный вариант решения данного вопроса. На эти и другие вопросы Вам ответит Игорь Галичевский - представитель юридической компании «Онегин-Консалтинг».
- Здравствуйте Игорь! Передаю Вам слово.
Для начала необходимо отметить, что на законодательном уровне тема перепланировки жилого помещения урегулирована четвертой главой Жилищного кодекса. При этом, статья 25 Жилищного кодекса выделяет два термина – «перепланировка» и «переустройство» жилого помещения.
- Игорь, а в чем тогда разница между переустройством и перепланировкой жилого помещения?
Согласно вышеназванной статьи переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В свою очередь перепланировка жилого помещения – это уже изменение конфигурации помещения (двигаем стены), также требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
- С отличием переустройства от перепланировки мы разобрались. Довольно часто изменения помещения происходит без согласования с соответствующими органами, как законодательство смотрит на это?
Согласно части 1 статьи 29 Жилищного кодекса это называется самовольная перепланировка или самовольное переустройство жилого помещения. Отношение законодателя к этому вопросу негативное.
- Игорь, давайте дальше поговорим сугубо о перепланировке, вопроса переустройства касаться не будем. Какие шаги нужно предпринять, чтобы провести перепланировку на законных основаниях? А так же, что нужно сделать, чтобы уже выполненные ранее изменения жилого помещения были легализованы?
Для проведения перепланировки жилого помещения необходимо получить соответствующее разрешение у уполномоченного органа, в свою очередь для узаконивания уже сделанной перепланировки существует два пути – административный и судебный.
- Давайте начнем с рассмотрения административного способа перепланировки жилого помещения, какой первый шаг необходимо предпринять?
Первым шагом для получения разрешения на перепланировку будет обращение в орган, занимающийся согласованием перепланировок, по месту нахождения квартиры. Данным органом может являться жилищная инспекция или администрация. При обращении в уполномоченный орган вам понадобятся: технический паспорт квартиры, поэтажный план дома и экспликация, экспликация – это пояснение к архитектурному проекту. В документах необходимо будет обозначить предполагаемые изменения. В том случае, если документы выдавались уже после перепланировки, то изменения будут обозначены. На основании представленной документации уполномоченный орган поможет определить к какому виду относится перепланировка, и, соответственно, какие нужны будут документы.
- Что необходимо сделать в дальнейшем?
Далее необходимо будет создать проект перепланировки. Проект можно заказать или сделать самостоятельно. Обратите внимания, что в случае заказа проекта у организации или индивидуального предпринимателя – исполнителей работ должно быть свидетельство о допуске к таким видам работ.
- Ясно. Что делать после того как проект перепланировки жилого помещения выполнен?
Подготовленные документы подаются непосредственно в уполномоченный орган либо через МФЦ. Согласно части 2 статьи 26 Жилищного кодекса перечень необходимых документов выглядит следующим образом:
1) заявление о перепланировке;
2) правоустанавливающие документы на квартиру - подлинники или нотариально заверенные копии;
3) проект перепланировки;
4) технический паспорт перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Согласно части 2.1. статьи 26 жилищного кодекса, ряд описанных выше документов, предоставляются по собственной инициативе подателя. Если вы их не предоставите, то орган, осуществляющий согласование перепланировки, запросит их самостоятельно. Далее, согласно части 3 этой же статьи, орган принявший документы, обязан Вам выдать расписку на полученные от Вас документы.
- С процедурой подачи документов все понятно. Игорь, а что происходит дальше?
После направления вами перечня необходимых документов для перепланировки, согласно 4 части 26 статьи Жилищного кодекса, у уполномоченного органа есть 45 дней для рассмотрения вашего заявления. В течении этого срока будет принято решение о согласовании перепланировки или об отказе в его согласовании. Далее орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.
- А какие шаги нужно предпринять в случае отказа в согласовании перепланировки жилого помещения?
В том случае, если уполномоченный орган выдал отказ в согласовании, вы вправе обратится в суд в порядке части 1 статьи
218 кодекса административного судопроизводства. Для этого необходимо составить административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения. Заявление подается в районный суд по вашему месту жительства или по месту нахождения уполномоченного органа. Важно отметить, что обратиться в суд необходимо в течении трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.
- Что нужно указать в административном исковом заявлении и какие документы к нему приложить?
В административном исковом заявлении необходимо указать сведения об истце и ответчике, наименование и дату принятия оспариваемого решения, сведения о правах и законных интересах административного истца, которые нарушаются оспариваемым решением, нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемое решение. К административному исковому заявлению должны быть приложены следующие документы:
1) уведомление о вручении другим лицам, участвующим в деле, направленных им копий административного искового заявления и отсутствующих у них документов или копии административного искового заявления и документов по количеству административных ответчиков и заинтересованных лиц, участвующих в деле;
2) квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб.;
3) решение об отказе в согласовании перепланировки;
4) правоустанавливающие документы на квартиру;
5) документы БТИ;
6) проект перепланировки жилого помещения;
7) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);
8) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);
9) иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;
10) удостоверенную нотариально или в ином установленном порядке доверенность на представителя административного истца, документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования, если административное исковое заявление подает представитель.
- После подготовки и подачи административного искового заявления в суд, что следует далее?
Далее следует рассмотрение вопроса по существу непосредственно судом. В случае, если в ходе рассмотрения дела суд установит, что перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью, и осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами, а также были предприняты все возможные действия для получения разрешения на перепланировку, выносится судебное решение о признании отказа в согласовании перепланировки незаконным и будет признано Ваше право на осуществление перепланировки жилого помещения.
- Игорь, что нужно сделать после вынесения решения суда?
После вынесения решения суда, в случае, если оно было вынесено не в пользу административного истца, предусмотрен месяц для его обжалования в апелляционную инстанцию. Если же суд удовлетворил требование административного истца, то необходимо дождаться вступления решения в законную силу. После вступления в законную силу, решение суда нужно предоставить в уполномоченный орган для согласования перепланировки жилого помещения.
На этом наш диалог подходит к концу. Спасибо, Игорь! А нашей аудитории, я напоминаю, вопрос освещался представителем "Онегин-Консалтинг". Вопросы юридической направленности Вы можете бесплатно задавать на сайте компании или на странице официальной группы "Онегин-Консалтинг" Вконтакте. Также, на официальном сайте "Онегин-Консалтинг" в разделе "форум" Вы сможете найти текстовую версию нашего сегодняшнего подкаста.
