П.1 ст.549 ГК РФ ч.2: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».
Данный договор заключается только в письменной форме[1]. Переход права собственности на проданное недвижимое имущество, происходит после государственной регистрации[2]. При этом, обязательства продавца считаются исполненными, как правило, только в момент непосредственной передачи объекта недвижимости и подписания сторонами соответствующего документа (акта приемки), если законом или договором не предусмотрено иное[3].
П.1 ст.552 ГК РФ ч.2: «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.» Речь идет о возможности просто занимать землю, находящуюся под объектом недвижимости и пользоваться правом прохода (проезда) к данному объекту. При этом, если продавец является собственником земли на которой находится продаваемый объект, то: «…покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.»[4] Речь идет о том, что если продавец является собственником земли на которой находится продаваемый объект недвижимости, то земля тоже последует его судьбе (будет считаться проданной).
Отсутствие возможности в договоре достоверно установить предмет продажи (объект недвижимости) или неопределенность при согласовании цены (определения стоимости), влекут последствия, связанные с незаключенностью договора (ст.555, 556 ГК РФ ч.2). Что и за сколько продается должно быть четко прописано в договоре.
Важно! Если жилое помещение или его часть отчуждаются вместе с лицами, которые после продажи сохраняют права пользования этим помещением (его частью), то существенным условием такого договора купли-продажи недвижимости будет обязательное указание соответствующих лиц в его содержании. Т.е., если данные лица не прописаны в договоре, то он считается не заключенным[5].
Обратите внимание! В упрощенном варианте для своего читателя, сообщаю, что на день написания соответствующего параграфа, сделки с недвижимостью, которой целиком владеет один собственник, допустимо совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Где двое и более собственников (общедолевая собственность), сделки по распоряжению имуществом возможно совершать только в нотариальной форме.[6]
[1] Ст.550 ГК РФ.ч2
[2] Ст.551 ГК РФ ч.2
[3] Ст.556 ГК РФ ч.2
[4] П.2 ст.552 ГК РФ ч.2
[5] Ст.558 ГК РФ ч.2
[6] Ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»
