П.1 ст.671 ГК РФ ч.2: «По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.» П.1 ст.673 ГК РФ ч.2: «Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).» Договор о найме жилого помещения заключается исключительно в письменном виде[1].
П.1 Ст.677 ГК РФ ч.2: «Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.» Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан[2].
Жилые помещения также могут предоставляться по договору социального найма. Социальным считается найм, осуществленный с использованием государственного и (или) муниципального жилищного фонда социального использования. Члены семьи, проживающие совместно с нанимателем по договору социального найма, пользуются на ровне с ним всеми правами и несут все обязанности, а также в случае его смерти или выбытия из жилого помещения, имеют право перезаключить договор на себя[3].
Ст.675 ГК РФ ч.2: «Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.»
С согласия нанимателя и лиц, постоянно проживающих с ним, допускается вселение иных граждан в качестве постоянно проживающих. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. В случае вселения несовершеннолетних детей согласие нанимателя (прочих проживающих лиц) и соблюдение норм общей площади не требуется[4].
Также допускается с согласия наймодателя (его уведомления), нанимателя и всех лиц постоянно проживающих в жилом помещении его последующее предоставление для безвозмездного пользования временным жильцам (назовем их условно гости), с обязательным соблюдением норм общей площади на человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.[5]
Плата за жилое помещение вносится в соответствии с условиями договора. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно.[6]
Найм заключенный на срок до одного года считается краткосрочным.[7] П.1. ст.683 ГК РФ ч.2: «Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.» По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.[8]
Договор найма жилого помещения также предусматривает возможность поднаема с согласия наймодателя, т.е. сдачи соответствующего объекта в пользование третьему лицу целиком или в части. П.2 ст.685 ГК РФ ч.2: «Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.» Такой договор должен быть возмездным и его срок не может превышать срок основного договора найма, а сам поднаемщик не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок после его окончания.[9]
Расторжение договора найма в судебном порядке по требованию наймодателя возможно в случае (ст.687 ГК РФ ч.2):
1. невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном[10] найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
2. разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
3. если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению или нарушают права и интересы соседей.
Расторжение договора найма в любое время по требованию нанимателя (ст.687 ГК РФ ч.2):
1. наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Расторжение в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре (ст.687 ГК РФ ч.2):
1. если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
2. в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
[1] Ст.674 ГК РФ ч.2
[2] П.2 ст.671 ГК РФ ч.2
[3] Ст.672 ГК РФ ч.2
[4] Ст.679 ГК РФ ч.2
[5] Ст.680 ГК РФ ч.2
[6] Ст.682 ГК РФ ч.2
[7] Ст.683 ГК РФ ч.2
[8] Ст.684 ГК РФ ч.2
[9] Ст.685 ГК РФ ч.2
[10] Найм заключенный на срок до одного года считается краткосрочным
