Ст.606 ГК РФ ч.2: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.» При этом, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В аренду могут передаваться только непотребляемые вещи, например: транспортные средства, земельные участки, здания и т.д.[1] Договор аренды, заключенный на срок более года и (или), где одной из сторон выступает юридическое лицо, должен быть совершен в письменной форме. Также, обязательной регистрации подлежит договор аренды, где предметом выступает недвижимое имущество, срок сдачи которого не менее года.[2]
Если не прописан срок договора аренды, то он считается заключенным на неопределенный срок. Отказаться от такого договора можно в любое время, известив вторую сторону за месяц до предполагаемого события, если речь идет об аренде движимого имущества и за три месяца, если речь идет о недвижимом имуществе[3].
Имущество сдаваемое в аренду должно быть пригодно для целей его использования, в противном случае, вторая сторона имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков[4]. Помимо прочего, при обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору (ст.612 ГК РФ ч.2):
1. потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
2. непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
3. потребовать досрочного расторжения договора.
При заключении договора аренды законные права третьих лиц на передаваемое имущество сохраняются (сервитут[5], залог и т.д.). Арендодатель обязан сообщать арендатору при передаче имущества о всех имеющихся обременениях.[6]
В том числе, в соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ ч.2: «Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.»
Плата за пользование арендованной вещью может быть в виде (п.2 ст.614 ГК РФ ч.2):
1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3. предоставления арендатором определенных услуг;
4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имуществ.
Важно! Указанные формы внесения арендной платы могут сочетаться и изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.[7] П.5 ст.614 ГК РФ ч.2: «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.»
Сдавать арендованное имущество в субаренду можно только с согласия арендодателя. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды[8]. П.1 ст.618 ГК РФ ч.2: «Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.»
И арендодатель, и арендатор при определенных обстоятельствах имеют право на досрочное расторжение договора, при возникновение на то обстоятельств. Для арендодателя такими обстоятельствами могут служить ситуации, когда арендатор (ст.619 ГК РФ ч.2):
1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Для арендатора возможность досрочно отказаться от договора аренды связана с ситуациями, когда (ст.620 ГК РФ ч.2):
1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4.имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Добросовестный арендатор имеет преимущественное право на перезаключения договора аренда с ним перед другими участниками рынка. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков[9].
Неотделимые улучшения, не согласованные с арендодателем, после окончания срока аренды, вместе с вещью переходят в собственность арендодателя и их стоимость возмещению не подлежит.[10]
[1] Ст.607 ГК РФ ч.2
[2] Ст.609 ГК РФ ч.2
[3] П.2 ст.610 ГК РФ ч.2
[4] Ст.611 ГК РФ ч.2
[5] Сервиту?т (лат. servitus, servitutis) — ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях.
[6] Ст.613 ГК РФ ч.2
[7] П.3 ст.614 ГК РФ ч.2
[8] Ст.615 ГК РФ ч.2
[9] П.2 ст.621 ГК РФ ч.2
[10] Ст.623 ГК РФ ч.2
